查封登记

——《土地登记办法》系列解读之八

实践中，由于现行法律在不动产登记和法院采取的财产保全及强制执行措施之间缺失法律规定，使得法院涉及房地产案件的保全与执行在一定程度上受到了影响。同时，以往涉及不动产的查封，通常是以加贴封条、张贴公告等形式进行，而在不动产物权变动以登记为生效要件的情况下，加贴封条、张贴公告并不影响不动产物权人转移财产，法律也无法要求善意第三人除了查询登记簿以外还必须查看封条或公告，对善意第三人的保护显然欠妥。解决这些问题的最终出路，在于建立和完善不动产限制登记制度，明确把登记作为唯一的有效公示方式，为此，《土地登记办法》规定了查封登记以及与此相关的预查封和轮候查封登记制度。

查封登记，是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载的登记。

预查封登记是指在土地使用权、房屋尚未取得产权登记的情况下，人民法院作出查封裁定，在取得权属登记时，转为正式查封。预查封所针对的对象实际上仅是被执行人将要取得财产，实际上查封的是被执行人的预期权利，在土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记转为正式查封登记。

轮候查封登记是指两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

预查封和查封在限制标的物转让的效力上是相同的。在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别；一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。