预告登记

——《土地登记办法》系列解读之七

预告登记是根据《物权法》的相关规定新增的一种登记类型。目前，《物权法》以及《土地登记办法》对预告登记制度没有明确定义。理论上，预告登记主要是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。

预告登记制度起源于普鲁士，在德国、瑞士、日本等大陆法系国家的民法典中均有明确规定，是不动产物权制度中不可或缺的组成部分。《物权法》制定过程中，最初主要是考虑在商品房预售过程中，为防止开发商一房二卖甚至多卖，保护权利人的利益而引进的这一制度。但最终出台的《物权法》扩大了这一制度的外延，《物权法》第20条规定：“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”预告登记制度演变成了不仅仅适用于预售商品房，还适用于其他不动产物权协议，包括土地权利转让的制度。《土地登记办法》起草过程中，吸收借鉴了这一规定。

预告登记是不动产登记的特殊类型。其他登记类型都是对现实的不动产物权进行的登记，而预告登记所登记的是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在现实交易关系中，社会经济发展的多元化和复杂化使得其相互关系日益混杂，尤其是在不动产交易中，当事人的利益巨大，可是在债权行为结束后，到物权变动的最终完成，往往存在时间间隔和交易风险。此时，单纯的违约赔偿责任并不能使当事人的预期目的实现，而预告登记制度则赋予当事人一种权利，即可以通过预告登记，将债权赋予部分物权效力，限制所有权人或使用权人的处分权限，从而保护了预期目的。例如，甲与乙签订土地使用权转让协议，乙因无法及时筹款而与甲约定一个月后再付全款并办理变更登记，但乙又担心甲在此期间将土地使用权转让给第三人并被第三人抢先登记，致使自己的请求权无法实现，于是与甲约定申请预告登记，待日后所有权转移请求权的条件成立时再办理变更登记，从而有效防止了第三人介入的可能性。